אחת הפעולות המורכבות בתחום הערת שווי היא הערכת שווי חברות נדל”ן אשר נושאות מורכבויות רבות שנובעות מאופי פעולתן וסוג הנכסים בהם הן מחזיקות. בעצם הערכת שווי עברו חברות נדל”ן מחייבת עבודה מקדימה בה מוערך שוויי נכסי החברה על פי שוק הנדל”ן ומאפייניו- שוק הפתוח להשפעות ומשתנים רבים אשר ישפיעו על הערכת פרטי הנכסים בנפרד והערכת השווי הרחבה בפרט.
אתגרים בולטים ב הערכת שווי חברות נדל”ן:
מגוון סוגי נכסים ושימושים
– חברות נדל”ן עשויות להחזיק בנכסים למכירה ולהשכרה, למטרות מגורים, לצרכי משרד ולצרכים מסחריים, אשר כל אחד מהם מחייב פעולת שמאות נפרדת.
שלבי גמר שונים
מיקום
– מיקום החברה ופעולתה לצד מיקום נכסיה מהווים משתנים חשובים בערך העסקה.
תחום לוקאלי –
הערכת השווי לחברה נדל”נית מחייבת מומחיות מקומית והיכרות עם האזור ומאפייניו הכלכליים.
מתאם לשוק הכללי
– הערכות השווי מתבצעות לרוב בהתאמה לשוק הכללי ולעסקאות דומות שהתקיימו בו. בעולם חברות הנדל”ן לא ניתן לעשות שימוש בשיטות כלליות אלה. מחייב בחינה של נכסי הנדל”ן הנסחרים בחברה.
נדל”ן נמכר הן כחברות והן כנכסים סטטיים, מה שמשפיע בתצורות שונות על הערכת השווי הכללית. בעוד ששמאות היא מקצוע סטטוטורי המתייחס לנכסים בלבד, הערכת שווי היא פרקטיקה כלכלית המתייחסת לחברות ולפרויקטים. הערכת השווי של חברת נדל”ן כוללת מרכיבים נוספים מעבר לשווי הנכסים הבדידים הנסחרים בחברת הנדל”ן.
שיטה פופולארית ואפקטיבית ל הערכת שווי חברות נדל”ן היא שיטת השווי הנכסי הנקי (NAV). שיטה זו מתבססת על שווי נכסי העסק בניכוי התחייבויותיו, כפי שהן משתקפות במאזני החברה, בניכוי המס הצפוי להיות מוטל עליה ובניכוי הוצאות המטה הנדרשות לשמירה על הקיים. ההערכה יכול שתיעשה תוך ביצוע התאמות ותיקונים, בניסיון לאמוד את שווי השוק של הנכסים וההתחייבויות. שיטה זו מתאימה בעיקר לעסקים בעלי נכסים מוחשיים רבים, כדוגמת חברות נדל”ן וחברות החזקה. מרכיבי השווי הבולטים בחישוב הערכת הון לחברות נדל”ן הם נכסים, הוצאות מס, הוצאות מטה, מוניטין, התחייבויות פיננסיות, נכסים והתחייבויות נוספים, שליטה וסחירות, מחיר ההון ומרכיבים נוספים.
מטבע הדברים הערכת שווי חברות נדל”ן מצריכה ידע וניסיון רב, המיועדים לצלוח את המורכבות ולהגיע להערכה מדויקת ואופטימלית ככל הניתן. מדובר בתחום התמחות המחייב הבנה יסודית בתחום הנדל”ן, בתחום הלוקאלי בו פועלת החברה ובתחום מסחר בחברות ובצוע הערכות שווי. בשל עלויות הנדל”ן היקרות סטיות בהערכה לכאן או לכאן יהיו משמעותיות במיוחד הרבה מעבר לסטייה בחישוב נכס זה או אחר של חברות בתחומים אחרים. מומלץ למזמין הבדיקה להגדיר מראש את האינטרסים שלו ואת מטרת הבדיקה וללוות את תהליך הערכת השווי שתתבצע בידי מומחה. לא נכון להניח כי בעל חברה (מכל תחום) יהיה בעל יכולת להעריך את שווי נכסיו שכן כאמור הערכת שווי חברה בכלל וחברת נדל”ן בפרט מורכבת ממשתנים רבים מעבר לרישומי החברה ונכסיה.
